แวดวง เรียลตี้ เวิลด์ :: บทความ


บ้านติดจำนอง ขายได้หรือไม่

        ในวงการอสังหาริมทรัพย์ บ้านมือสองเป็นบ้านที่ผู้คนมักจะเลือกเป็นอันดับสองรองของใหม่ตลอดเวลา มิเป็นไรครับบ้านมือสองก็มีเสน่ห์และมนต์ขลังพอที่จะสะกดคนที่เห็นคุณค่าของทำเลและสภาพแวดล้อมรวมทั้งตัวบ้านที่สัมผัสได้ ยิ่งยามสภาวะการค้าขายบ้านฝืดนิด ๆ ตามกระแส โดยเฉพาะบ้านที่ท่านกำลังจะซื้อหรือกำลังจะขายเป็นบ้านที่มีปัญหาติดจำนองและกำลังจะถูกขายทอดตลาดหรือถูกยึดจากธนาคาร  ที่เรียกว่าเป็นบ้าน NPL หรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ซึ่งเมื่อช่วงปี 2539-2543 เป็นยุคของบ้านที่มีปัญหาแทบทั้งสิ้น และขายได้ดีเนื่องจากราคาถูกมาก แต่ก็มีบางท่านกลายเป็นนินจาหนีหนี้ดำดินไม่อยากเผชิญหน้ากับปัญหาโดยทิ้งมันไว้เบื้องหลัง แต่ถ้าเรามีสติใช้ปัญญาจะพบว่าหนี้ NPL เหล่านี้มีหนทางแก้ไขได้

          สิ่งที่ก่อให้เกิด NPL คือ
         
1. ลูกค้าที่ตั้งใจไม่ชำระค่างวดตั้งแต่แรก (โดยเจตนา)
         
2. ลูกค้าที่ทำการส่ง ชำระค่างวดไปแล้ว แต่ประสบปัญหาทางการเงิน ทำให้ไม่สามารถส่งชำระค่างวดได้

          เมื่อเกิดหนี้เสียเราต้องหันหน้ามาพบกับความจริงครับ เดินเข้าไปนายแบงค์เหล่านั้นแล้วตั้งหน้าเจราจาขอประนอมหนี้ เพราะว่าขืนไม่เข้าไปคุยเจ้าดอกเบี้ยที่เราไปกู้มาและไม่มีเงินจ่ายคืน ดอกเบี้ยที่ว่านี้มันจะเดินทุกวัน ๆ จนดอกท่วมต้นเลยก็มี ฉะนั้นแล้วต้องตั้งต้นขอประนอมหนี้ซึ่งมีอยู่ด้วย 3 แบบคือ
          1.  ขอลดยอดการผ่อนชำระต่องวดโดยการขอขยายเวลาชำระหนี้
          2.  ขอลดอัตราดอกเบี้ยและผ่อนต่อ (ทำให้ภาระการผ่อนต่องวดลดลงด้วย)
          3.  ขอลดดอกเบี้ยค้างชำระทั้งหมด  เพื่อชำระเงินต้นอย่างเดียว
          4.  ขอลดดอกเบี้ย และเงินต้นบางส่วน ในกรณีที่ขายทรัพย์ได้ต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์ที่เป็นเงินต้น

          ครั้นได้เจรจาเรียบร้อยข้อสรุปเป็นอย่างไรตามข้อตกลง ก็ต้องยึดถือปฎิบัติตามคำที่ได้ยืนยันตกลงกัน แต่ถ้าเกิดประนอมหนี้ไม่สำเร็จการเจรจาไม่เป็นที่ถูกใจของแบงค์ โอกาสที่ทรัพย์สินหลังนั้นของเราจะกลายเป็นของเสียสูงมาก แต่จะรูได้อย่างไรว่าทรัพย์สินของเรามันไปเข้าสู่กระบวนการใดไปแล้ว สิ่งที่ต้องรู้เกี่ยวกับทรัพย์ที่จะประนอมหนี้เนื่องจากเป็น NPL มีอีก 3 ประการ
          1. ลูกหนี้ได้รับจดหมายเตือน
          2. ลูกหนี้รายนั้นได้ถูกส่งฟ้องศาล ระหว่างพิจารณาคดีหรือมีคำพิพากษาแล้ว (ส่วนมากแพ้ทั้งนั้น ก็ไปกู้แล้วไม่จ่ายนี่ครับ)
          3. ทรัพย์ของลูกหนี้ที่ใช้จำนองค้ำประกันนั้น ถูกส่งเข้าสู่กระบวนการบังคับคดี ขายทอดตลาด

          ซึ่งเมื่อผ่านกระบวนการบังคับขายทอดตลาดแล้วคงต้องจบสิ้นกัน (ตอนประมูลผู้มีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดสามารถร้องคัดค้านได้) แต่ถ้าท่านเริ่มต้นเจรจากับธนาคารขอประนอม ผ่อนผัน หรือ ยืดหนี้ก็ตามที แต่ส่วนใหญ่แล้วธนาคารจะบังคับให้ทำการขายทรัพย์สินชิ้นนั้นเพื่อชำระหนี้  ซึ่งขั้นตอนการขายช่วงนี้แหละ ที่ท่านจะสามารถกู้อิสระภาพของตนเองได้ ไม่ให้ตกเป็นจำเลยในการฟ้องร้องจากธนาคาร ดังนั้นการขายทรัพย์สิน จึงเป็นทางออกสุดท้ายที่ต้องทำหรือจำใจทำก็แล้วแต่ เพราะถ้าเข้าไปดูทรัพย์สินที่กรมบังคับคดียึดมาขายทอดตลาดที่เป็น NPL ทั้งหมด มูลค่าของทรัพย์โดยรวมทั้งหมดเป็นเงินหลายแสนล้านบาท เรียกว่านับเป็นชิ้นจำนวนมาก แถมยังมีเข้ามาแทบทุกวัน เท่ากับว่าท่านที่เป็นหนี้อย่างมากมายมิได้ทำการแก้ไขเคลียร์ตนเองก่อน ผมเป็นคนหนึ่งที่ผ่านช่วงเวลาที่เจ็บปวดของยุคลูกโป่งอสังหาฯแตก มีโอกาสช่วยขายทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างถูกยึดจำนวนมากมาย และขายบ้านที่มีปัญหาของผู้คนก็เยอะ ยุคนั้นได้ผ่านไปแล้ว และไม่ทราบว่าจะมีอีกหรือไม่ แต่หลายท่านที่ยังวิ่งหนีผมเป็นห่วงจริง ๆ ครับ หันหน้าสู้กับความจริงที่ว่า ทรัพย์สินชิ้นนั้นเป็นเงินจากธนาคารเป็นส่วนใหญ่(เหมือนเป็นบ้านของธนาคารแต่ใส่ชื่อเราไว้) และเราก็ได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์นั้นมานานแล้ว  ถ้าคิดเป็นค่าเช่าระหว่างที่เราไม่ได้ผ่อนก็คงคุ้มกับเงินดาวน์บ้านที่ได้จ่ายไป  ผมเชื่อว่าบางท่านตั้งหลักได้ เตรียมพบกับสิ่งใหม่ ๆ ที่ดีกว่า บ้านที่ติด NPL ขายได้ครับและง่ายด้วย เชื่อผมเถิดครับ ขอให้โชคดี

วิศิษฐ์ คุณาทรกุล