ข่าวประชาสัมพันธ์ :: บทความ


ตลาดบ้านมือสอง

                หนึ่งในนโยบายสมัยที่ 2 ของท่านรองนายกรัฐมนตรีสมคิด  จาตุศรีพิทักษ์ ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ คือ บ้านมือสอง

                ตลาดบ้านมือสองของไทย ไม่ใหญ่เหมือนประเทศสหรัฐอเมริกา ในสหรัฐอเมริกา ตลาดบ้านมือสองใหญ่กว่าบ้านมือ 1 ถึง 4 – 5 เท่าตัว ทั้งนี้ก็เพราะคนอเมริกันเปลี่ยนที่อยู่อาศัยกัน 5 – 6 ครั้ง ในชีวิต ประเทศสหรัฐอเมริกาก็กว้างใหญ่ ย้ายจากรัฐหนึ่งไปอีกรัฐหนึ่งก็ต้องการที่อยู่ใหม่ ต้องการระบบนายหน้า หาซื้อหรือเช่าบ้านที่มีมาตรฐาน ดังนั้น อาชีพ Broker หรือ Agency ของอเมริกาจึงใหญ่มาก มีมาตรฐาน และดีที่สุดในโลก

                ในยุโรป ตลาดก็ไม่ใหญ่มาก เพราะแต่ละประเทศมีขนาดไม่ใหญ่เหมือนอเมริกา คนในยุโรปไม่เปลี่ยนบ้านมากนัก อาชีพ Agency ไม่เจริญเหมือนอเมริกา แต่อาชีพการประเมินราคาทรัพย์สินกลับได้รับการยกย่องว่ามีความสำคัญ เพราะยุโรปเป็นประเทศเก่าแก่ ราคาทรัพย์สินแต่ละแห่งมีความแตกต่างกันมากในแต่ละที่ตั้ง

                ในบ้านเรามีระบบผสม ทั้งอเมริกาและยุโรป ระบบนายหน้าเจริญเติบโตในระยะเวลาไม่นาน ทั้งนี้ก็เพราะตั้งแต่ปี 2540 เป็นต้นมา เศรษฐกิจตกต่ำ เพราะการบริหารหารเงินการคลังของประเทศผิดพลาด หนี้เสียล้นตลาด บ้านถูกยึดกลายเป็นบ้านมือสอง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเป็นทั้ง NPA และ NPL ค้างอยู่แต่ละธนาคาร และถูกฟ้องล้มละลายยึดทรัพย์กันมากมาย ต้องการระบบการขายต่อมากขึ้น อาชีพนายหน้าได้รับการยอมรับและมีมาตรฐานขึ้น และบ้านที่ถูกยึดรวมทั้งบ้านที่ต้องการขายใช้หนี้นี้ก็คือ “บ้านมือสอง” นั่นเอง

                ตลาดบ้านมือสองนั้นคล้ายกับรถยนต์มือสอง ที่ผู้ซื้อก็ต้องยอมรับว่าเป็นสินค้าที่ได้ใช้มาแล้ว และถ้าไม่มีการดูแลบำรุงรักษาที่ดี ก็ย่อมจะมีคุณภาพด้อยกว่าบ้านมือหนึ่ง ราคาก็จะถูกกว่า ซื้อไปแล้วก็จะต้องซ่อมแซม แต่ก็เป็นอีกทางเลือกของผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้น้อยลงหน่อยหนึ่ง จะซื้อบ้านมือสองก่อนดีไหม และถ้ามีรายไดมากขึ้นก็จะขายบ้านมือสอง (ถ้าตลาดมีให้ขายได้) แล้วค่อยไปซื้อบ้านมือหนึ่ง เหมือนรถยนต์

                ได้มีการวิจารณ์กันว่า ตลาดบ้านมือสองจะแข่งกับตลาดบ้านมือหนึ่ง แต่ถ้าจะลองดูตลาดรถยนต์ก็จะพบว่า ผู้ที่ขายรถมือสองนั้น ก็คือลูกค้าที่จะซื้อรถมือหนึ่ง ทั้งก็จะพบว่าผู้ซื้อบ้านมือสองก็คือตลาดใหม่สำหรับคนไม่มีรถไม่มีบ้านต้องเช่าอยู่มาก่อนนั้นเอง ดังนั้น บ้านมือสองอาจเป็นส่วนช่วยเสริมตลาดบ้านมือหนึ่ง  และเป็นตลาดของผู้ซื้อรายใหม่ได้มากขึ้น

                ถ้าจะพิจารณาอีกด้านหนึ่ง คือ ด้านเศรษฐกิจส่วนรวมมหภาค จะพบว่า การซื้อบ้านเป็นการออมที่สำคัญอย่างหนึ่ง เป็นการที่เรียกว่า “Forced Saving” แทนที่จะฟุ่มเฟือยทางอื่น หรือไปเล่นหุ้น หรือการพนัน ทั้งยังช่วยสร้างชุมชนครอบครัวให้อบอุ่นมั่นคง

                ปัจจุบันตลาดบ้านทั้งระบบเป็นตลาดที่ Static ซื้อบ้านแล้วเปลี่ยนเป็นเงินสดยาก ไม่เหมือนหุ้น กว่าจะขายได้ยาก มาก ไม่มีกลไกตลาดมาช่วยทำให้ทรัพย์สินการออมที่มีค่าที่สุดเปลี่ยนมือได้ง่ายเหมือนสินค้าอื่นๆ อาทิเช่น เวลาเปิดเทอมผู้มีรายได้น้อยจะมีโรงรับจำนำให้เอาทรัพย์สินมือสอง เช่น ทองคำ โทรทัศน์ ที่เป็นทรัพย์ที่มี Static มาหมุนเวียนได้ แต่ตลาดบ้านมือสองไม่มี

                การที่ตลาดบ้านมือสองไม่เติบโต ไม่มีการรองรับ ก็จะเป็นเพราะ

1)ในอดีต ส่วนใหญ่การอยู่ของคนไทย ไม่ยอมรับการเข้าไปอยู่บ้านของผู้อื่น

2) ไม่มีระบบธนาคารที่จะให้กู้ซื้อบ้านมือสองเหมือนบ้านมือ 1 ดอกเบี้ยก็แพง ระยะเวลาการกู้ก็สั้น

3) สินค้าบ้านมือสองไม่มีองค์กร ที่จะเข้ามาตรวจสอบทั้งมาตรฐานราคาและตลาดการขาย

                แต่ถ้าตลาดบ้านมือสองมีระบบมากขึ้น มีการซื้อขาย มีระบบการกู้ดอกเบี้ยที่ถูก ตลาดบ้านมือสองก็จะเป็นอีกส่วนหนึ่งที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจให้มีการหมุนเวียน (ดูตลาดหุ้นที่ไม่มีการซื้อขาย เศรษฐกิจก็จะไม่หมุนเวียน)

                รัฐบาลยุคนี้อาจจะมองเพียงอยากให้ผู้ซื้อบ้าน ผู้ยังไม่มีบ้าน ได้มีโอกาสมีบ้านราคาถูก แต่ ธุรกิจตลาดบ้านมือสองให้ประโยชน์กับเศรษฐกิจและธุรกิจมากกว่านั้น ให้ทั้งหมุนเวียนระบบเศรษฐกิจให้มากขึ้น ให้ทั้งช่วยการสร้างสังคมและครอบครัว ขณะนี้ขนาดของตลาดบ้านมือสองยังไม่มีการรวบรวมที่ชัดเจน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารอาคารสงเคราะห์กำลังพยายามรวบรวมอยู่ แต่ที่พอจะมีข้อมูลเบื้องต้นก็จะมาจากกลุ่มสมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มีการรวมตัวช่วยกันยกระดับอาชีพและมาตรฐาน มีการติดต่อร่วมมือกับ NAR (National Association of Realtor ของอเมริกา) ตัวเลขซื้อขายผ่านนายหน้าในขณะนี้เป็นตัวเลขต่ำกว่า 10,000 หน่วย แต่ที่ธนาคารและกรมบังคับคดี มีจำนวนอีกไม่น้อย คาดการณ์ประมาณอีก 10,000 หน่วย

                แต่ขณะนี้ สิ่งที่ขาดคือ ระบบการส่งเสริมกู้ซื้อบ้านมือสอง กู้ซื้อบ้านที่ดอกเบี้ยถูกและกู้ได้ระยะยาวที่เหมือนบ้านมือหนึ่ง สถาบันการเงินที่ให้เงินกู้เพื่อซื้อบ้านยังไม่หันมาสนใจ จะมีก็แต่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่เริ่มนำเสนอเงินกู้ซื้อบ้านมือสองอยู่ อีกประการคือ คุณภาพบ้านมือสองที่ผู้ขายหรือนายหน้าควรจะมีการสำรวจจัดเกรดและนำเสนอด้วยคุณภาพที่แท้จริง มิฉะนั้นก็จะเหมือนการย้อมแมวขาย ความเชื่อถือในตลาดบ้านมือสองก็จะน้อยลงอีก

                บ้านมือสองกำลังเป็นอีกตลาดทางเลือกของอสังหาริมทรัพย์ไทย เราก็ควรจะจับตามองและรัฐบาลก็ควรจะลงมาช่วยจัดระเบียบให้ชัดเจนยิ่งขึ้นกว่านี้ด้วย

ร.ศ. มานพ พงศทัต